El futuro del mercado inmobiliario.

Voy a ser infel al espíritu de este blog, en el que sólo se puede escribir sobre viajes, política y cultura. Esta vez voy a reproducir unas reflexiones personales relativas al futuro del mercado de vivienda en España, que podríamos encuadrar en el epígrafe "Economia". Advierto que es un poco largo, aunque sencillo y apto para los no preofesionales del sector. Mirar al futuro exige que pensemos de forma diferente en relación al mercado, al comportamiento de sus jugadores y a la influencia que estos ejercen en los precios. 1. Vamos a dividir el análisis en 3 apartados: a. Qué debería haber pasado b. Qué pasó de 1994 a 2006 c. Qué pasará en el futuro. 2. El mercado de viviendas está “sano”, es decir: a. El demandante de viviendas accede sin dificultad al crédito. b. El promotor invierte fondo propio en el terreno y apalanca la construcción. c. El precio de la vivienda es un aspecto “secundario”. (El precio de la vivienda es para el promotor un aspecto “secundario” cuando analiza nuevas inversiones. Las subidas de precios no benefician mucho al promotor, pues cuando se dan, poco a poco, ya tiene la gran parte del proyecto vendido o comprometido, y los componentes de coste rápidamente trasladan las subidas, por lo que el beneficio es pequeño. Las subidas de precio conllevan un beneficio en el componente suelo, y no en la promoción, lo que supondría que una inversión en suelo, con lanzamiento de promoción tras varios años de subida, beneficios por la venta de suelo, y no por la promoción) d. El promotor de viviendas gana más por el volumen, pues las subidas de precio impactan de forma directa en el valor del suelo y no en el producto final. 3. Es necesario volver a los fundamentales: oferta, demanda, jugadores y comportamiento de precios. A) QUÉ DEBERÍA HABER OCURRIDO EN 1994. 1994 era el “año de la vivienda habitual”. La población que nación en los años 70 (baby boom), a la edad de 20 (1990) años, momento en el que debería incorporarse al mercado de vivienda se encuentra con un panorama desolador: a) Paro. b) Tipos altos. c) Cambio sociológico en cuanto a la edad para casarse. Pero esto cambia, a partir de 1994 los tipos bajan y se genera empleo, y la gente se emancipa. Con estas perspectivas, habría mercado para 5 o 6 años con altas tasas de crecimiento, acompañado de poca oferta, y una rigidez en el mercado de suelo, que agrava más la escasez de oferta-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. Y el inversor, cuando ve que los precios suben entra en acción. El inversor es realmente oportunista, siempre llega tarde, le da igual la inversión, y es el que se beneficia realmente de la subida de precios. A partir de 1998 la demanda debería haberse reducido poco a poco, habría salido el suelo al mercado, se habría producido una caída gradual de precios o incrementos razonables. B) ¿QUÉ PASO REALMENTE DE 1994 A 2006? El crecimiento económico de España tuvo un efecto llamada de la inmigración, lo que hace que la demanda de vivienda habitual de nacionales se sume a la de los inmigrantes (tienen crédito y empleo). Esto prolonga unos cuantos años más la demanda de vivienda habitual y el inversor se anima. Y se produjo un efecto adicional: el inmigrante demandante de vivienda, con oferta escasa todavía por la escasez de suelo, puede comprar de segunda mano para uso habitual (empuja el mercado por la base). El comprador nacional de su primera vivienda se encuentra con facilidades para vender a precios mucho más altos lo que adquirió hace muy poco. La consecuencia es que se aceleró la compra de la “vivienda de reposición”. El mercado de reposición empezó a atenderse por los promotores, el demandante tenía mucha liquidez y la oferta era escasa-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. C) ¿QUÉ PASARÁ EN EL FUTURO? En el mercado de vivienda habitual: - Ya no hay demanda acumulada y la demanda será la propia demanda “demográfica”, la más baja de la historia de España. - Hay exceso de oferta, con independencia de en manos de quien esté la vivienda. - No son los bancos los que han agotado al demanda. - Se dará y se está dando una bajada de precios por estas dos circunstancias. - El promotor invertirá en suelos donde pueda construir para vender al precio de mercado, con independencia de si es alto o bajo. No proyectará en sus estudios económicos incrementos de precio y por tanto reducirá sus inversiones y su bolsa se suelo. Ajustará sus fases a los menores ritmos. Se profesionalizará. En el mercado de reposición: - Se debe analizar si se agotó en la pasada década. - En cualquier caso es el que más demanda debería tener. - Pero no hay liquidez: no se podrá vender la vivienda habitual. Luego no habrá presión inflacionaria en este mercado por el lado de la demanda. - Tampoco lo habrá por el lado de la oferta, que es abrumadora. - Si le unimos la rigidez del precio de alquiler, el demandante encontrará más comodidad y rentabilidad alquilando que comprando. - Entraré un inversor patrimonialista. - El promotor será igual que el de primera vivienda. Mirar al futuro exige que pensemos de forma diferente en relación al mercado, al comportamiento de sus jugadores y a la influencia que estos ejercen en los precios. 4. Vamos a dividir el análisis en 3 apartados: a. Qué debería haber pasado b. Qué pasó de 1994 a 2006 c. Qué pasará en el futuro. 5. El mercado de viviendas está “sano”, es decir: a. El demandante de viviendas accede sin dificultad al crédito. b. El promotor invierte fondo propio en el terreno y apalanca la construcción. c. El precio de la vivienda es un aspecto “secundario”. (El precio de la vivienda es para el promotor un aspecto “secundario” cuando analiza nuevas inversiones. Las subidas de precios no benefician mucho al promotor, pues cuando se dan, poco a poco, ya tiene la gran parte del proyecto vendido o comprometido, y los componentes de coste rápidamente trasladan las subidas, por lo que el beneficio es pequeño. Las subidas de precio conllevan un beneficio en el componente suelo, y no en la promoción, lo que supondría que una inversión en suelo, con lanzamiento de promoción tras varios años de subida, beneficios por la venta de suelo, y no por la promoción) d. El promotor de viviendas gana más por el volumen, pues las subidas de precio impactan de forma directa en el valor del suelo y no en el producto final. 6. Es necesario volver a los fundamentales: oferta, demanda, jugadores y comportamiento de precios. D) QUÉ DEBERÍA HABER OCURRIDO EN 1994. 1994 era el “año de la vivienda habitual”. La población que nación en los años 70 (baby boom), a la edad de 20 (1990) años, momento en el que debería incorporarse al mercado de vivienda se encuentra con un panorama desolador: d) Paro. e) Tipos altos. f) Cambio sociológico en cuanto a la edad para casarse. Pero esto cambia, a partir de 1994 los tipos bajan y se genera empleo, y la gente se emancipa. Con estas perspectivas, habría mercado para 5 o 6 años con altas tasas de crecimiento, acompañado de poca oferta, y una rigidez en el mercado de suelo, que agrava más la escasez de oferta-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. Y el inversor, cuando ve que los precios suben entra en acción. El inversor es realmente oportunista, siempre llega tarde, le da igual la inversión, y es el que se beneficia realmente de la subida de precios. A partir de 1998 la demanda debería haberse reducido poco a poco, habría salido el suelo al mercado, se habría producido una caída gradual de precios o incrementos razonables. E) ¿QUÉ PASO REALMENTE DE 1994 A 2006? El crecimiento económico de España tuvo un efecto llamada de la inmigración, lo que hace que la demanda de vivienda habitual de nacionales se sume a la de los inmigrantes (tienen crédito y empleo). Esto prolonga unos cuantos años más la demanda de vivienda habitual y el inversor se anima. Y se produjo un efecto adicional: el inmigrante demandante de vivienda, con oferta escasa todavía por la escasez de suelo, puede comprar de segunda mano para uso habitual (empuja el mercado por la base). El comprador nacional de su primera vivienda se encuentra con facilidades para vender a precios mucho más altos lo que adquirió hace muy poco. La consecuencia es que se aceleró la compra de la “vivienda de reposición”. El mercado de reposición empezó a atenderse por los promotores, el demandante tenía mucha liquidez y la oferta era escasa-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. F) ¿QUÉ PASARÁ EN EL FUTURO? En el mercado de vivienda habitual: - Ya no hay demanda acumulada y la demanda será la propia demanda “demográfica”, la más baja de la historia de España. - Hay exceso de oferta, con independencia de en manos de quien esté la vivienda. - No son los bancos los que han agotado al demanda. - Se dará y se está dando una bajada de precios por estas dos circunstancias. - El promotor invertirá en suelos donde pueda construir para vender al precio de mercado, con independencia de si es alto o bajo. No proyectará en sus estudios económicos incrementos de precio y por tanto reducirá sus inversiones y su bolsa se suelo. Ajustará sus fases a los menores ritmos. Se profesionalizará. En el mercado de reposición: - Se debe analizar si se agotó en la pasada década. - En cualquier caso es el que más demanda debería tener. - Pero no hay liquidez: no se podrá vender la vivienda habitual. Luego no habrá presión inflacionaria en este mercado por el lado de la demanda. - Tampoco lo habrá por el lado de la oferta, que es abrumadora. - Si le unimos la rigidez del precio de alquiler, el demandante encontrará más comodidad y rentabilidad alquilando que comprando. - Entraré un inversor patrimonialista. - El promotor será igual que el de primera vivienda.

La crisis y los presupuestos.

A la flamante Ministra de Economía y Hacienda le quedan, como se dice vulgarmente, dos telediarios. Su jefe no esperaba que defendiera unos presupuestos con argumentos económicos pues eso era imposible, sino que lo hiciese con demagogia y circunloquios verbales que llevasen al despiste a los españoles. Como lo de ser "ministro de pega" no lo tiene asumido esta señora, intentó hacer de experta en economía, y claro, se hundió.

No tuve la oportunidad de escuchar el debate en su totalidad, pero les reproduzco dos perlas económicas que los medios de comunicación no han tenido a bien señalar:

1. "La ayuda de los 400 euros se va a eliminar porque ya no se dan las circunstancias que les llevó a implantarla. Cuando el gobierno decidió regalar 400 euros a cada español tenía España crecimientos anuales de precios del 5% y tipos de interés de 5%." (No es literal).

Y yo me pregunto, ¿qué tiene que ver una cosa con la otra? ¿La medida qué buscaba? ¿Que bajase la inflación? ¿Que bajasen los tipos? Pues si tu regalas 400 euros se supone que lo que se reactiva es el consumo, y por tanto se genera una presión al alza en la inflación, y para controlarla debes subir los tipos, y una subida de tipos contrae la economía. Vamos que el resultado se neutraliza.

2. "No subimos el IRPF porque eso castiga la generación de empleo". Y me vuelvo a preguntar, ¿qué tiene que ver una cosa con la otra? La generación de empleo se castiga con cualquier subida de impuestos que afecte de forma directa al consumo, sea IVA o IRPF. Estas provocan disminución de demanda interna.

CONCLUSIONES:

Para salir de la crisis necesitamos algún "elemento":

a) Demanda interna (China): las subidas de impuestos (España) la dinamitan.

b) Materias primas (Latinoamérica): si las tienes países con fuerte demanda interna empujan a los productores. Como España no las tiene nadie tirará de nosotros.

c) Exportaciones: una moneda devaluada ayuda bastante, y como estamos en el euro nada podemos hacer.

d) Productividad (México): los países demandantes (USA) pueden utilizar nuestra capacidad productiva si los precios son atractivos.

España solo puede apostar por generar demanda interna y elevar la productividad. La receta es justo lo contrario a lo que hace el gobierno:

1. Se deben bajar los impuestos.

2. Se deben contener los salarios.

3. Se debe gastar menos.

ESPAÑA SERÁ EL ÚLTIMO PAÍS EN SALIR DE LA CRISIS.

Libertad económica

Los liberales auténticos podemos discutir si el Estado debe proteger a los débiles y aplicar medidas mal llamadas "sociales", y discutiremos hasta donde puede llegar este proteccionismo. Lo que nunca discutiremos es que el Estado no debe intervenir en las relaciones mercantiles y que por lo tanto los impuestos deben suprimirse.

Estos dos aspectos son los pilares fundamentales de la economía liberal.

Consecuentemente, nos tenemos que oponer de manera rotunda a las continuas intervenciones de empresas y bancos que se han hundido. ¿Por qué tenemos que salvar los contribuyentes a las empresas?¿Repartían entre nosotros parte de sus beneficios cuando estos eran pingües? Si se tienen que hundir por una mala gestión, pues que se hundan, ya vendrán otras.

A lo mejor me plantearía el asunto de otra manera si los presidentes y consejeros metieran en estas empresas todo el patrimonio personal que generaron en los momentos "buenos".

No podía ser de otra manera

Ha tardado nuestro presidente, pero ya ha vuelto a llamar estúpidos a los españoles a la cara. Os imagináis a Rubalcaba diciéndole en su despacho "Jose Luis, puedes decirles lo que quieras, un día una cosa y al día siguiente otra, en una comunidad una cosa y en la otra lo contrario, y además si quieres puedes culpar de la crisis a Aznar, que se lo van a tragar, porque así son los españolitos".

Varias mentiras marcan la política económica del gobierno: el origen de la crisis es exclusivo de EEUU, España tiene unas fortalezas que la hacen estar mejor preparada para afrontarla, no es necesario tomar medidas adicionales, el déficit no agrava la crisis.

¿A que no os creeis esas 4 afirmaciones? ¿A que si alguien se las creyera sería muy peligroso depender de él para lidiar con la crisis?.