lunes, 23 de noviembre de 2009

El futuro del mercado inmobiliario.

Voy a ser infel al espíritu de este blog, en el que sólo se puede escribir sobre viajes, política y cultura. Esta vez voy a reproducir unas reflexiones personales relativas al futuro del mercado de vivienda en España, que podríamos encuadrar en el epígrafe "Economia". Advierto que es un poco largo, aunque sencillo y apto para los no preofesionales del sector. Mirar al futuro exige que pensemos de forma diferente en relación al mercado, al comportamiento de sus jugadores y a la influencia que estos ejercen en los precios. 1. Vamos a dividir el análisis en 3 apartados: a. Qué debería haber pasado b. Qué pasó de 1994 a 2006 c. Qué pasará en el futuro. 2. El mercado de viviendas está “sano”, es decir: a. El demandante de viviendas accede sin dificultad al crédito. b. El promotor invierte fondo propio en el terreno y apalanca la construcción. c. El precio de la vivienda es un aspecto “secundario”. (El precio de la vivienda es para el promotor un aspecto “secundario” cuando analiza nuevas inversiones. Las subidas de precios no benefician mucho al promotor, pues cuando se dan, poco a poco, ya tiene la gran parte del proyecto vendido o comprometido, y los componentes de coste rápidamente trasladan las subidas, por lo que el beneficio es pequeño. Las subidas de precio conllevan un beneficio en el componente suelo, y no en la promoción, lo que supondría que una inversión en suelo, con lanzamiento de promoción tras varios años de subida, beneficios por la venta de suelo, y no por la promoción) d. El promotor de viviendas gana más por el volumen, pues las subidas de precio impactan de forma directa en el valor del suelo y no en el producto final. 3. Es necesario volver a los fundamentales: oferta, demanda, jugadores y comportamiento de precios. A) QUÉ DEBERÍA HABER OCURRIDO EN 1994. 1994 era el “año de la vivienda habitual”. La población que nación en los años 70 (baby boom), a la edad de 20 (1990) años, momento en el que debería incorporarse al mercado de vivienda se encuentra con un panorama desolador: a) Paro. b) Tipos altos. c) Cambio sociológico en cuanto a la edad para casarse. Pero esto cambia, a partir de 1994 los tipos bajan y se genera empleo, y la gente se emancipa. Con estas perspectivas, habría mercado para 5 o 6 años con altas tasas de crecimiento, acompañado de poca oferta, y una rigidez en el mercado de suelo, que agrava más la escasez de oferta-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. Y el inversor, cuando ve que los precios suben entra en acción. El inversor es realmente oportunista, siempre llega tarde, le da igual la inversión, y es el que se beneficia realmente de la subida de precios. A partir de 1998 la demanda debería haberse reducido poco a poco, habría salido el suelo al mercado, se habría producido una caída gradual de precios o incrementos razonables. B) ¿QUÉ PASO REALMENTE DE 1994 A 2006? El crecimiento económico de España tuvo un efecto llamada de la inmigración, lo que hace que la demanda de vivienda habitual de nacionales se sume a la de los inmigrantes (tienen crédito y empleo). Esto prolonga unos cuantos años más la demanda de vivienda habitual y el inversor se anima. Y se produjo un efecto adicional: el inmigrante demandante de vivienda, con oferta escasa todavía por la escasez de suelo, puede comprar de segunda mano para uso habitual (empuja el mercado por la base). El comprador nacional de su primera vivienda se encuentra con facilidades para vender a precios mucho más altos lo que adquirió hace muy poco. La consecuencia es que se aceleró la compra de la “vivienda de reposición”. El mercado de reposición empezó a atenderse por los promotores, el demandante tenía mucha liquidez y la oferta era escasa-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. C) ¿QUÉ PASARÁ EN EL FUTURO? En el mercado de vivienda habitual: - Ya no hay demanda acumulada y la demanda será la propia demanda “demográfica”, la más baja de la historia de España. - Hay exceso de oferta, con independencia de en manos de quien esté la vivienda. - No son los bancos los que han agotado al demanda. - Se dará y se está dando una bajada de precios por estas dos circunstancias. - El promotor invertirá en suelos donde pueda construir para vender al precio de mercado, con independencia de si es alto o bajo. No proyectará en sus estudios económicos incrementos de precio y por tanto reducirá sus inversiones y su bolsa se suelo. Ajustará sus fases a los menores ritmos. Se profesionalizará. En el mercado de reposición: - Se debe analizar si se agotó en la pasada década. - En cualquier caso es el que más demanda debería tener. - Pero no hay liquidez: no se podrá vender la vivienda habitual. Luego no habrá presión inflacionaria en este mercado por el lado de la demanda. - Tampoco lo habrá por el lado de la oferta, que es abrumadora. - Si le unimos la rigidez del precio de alquiler, el demandante encontrará más comodidad y rentabilidad alquilando que comprando. - Entraré un inversor patrimonialista. - El promotor será igual que el de primera vivienda. Mirar al futuro exige que pensemos de forma diferente en relación al mercado, al comportamiento de sus jugadores y a la influencia que estos ejercen en los precios. 4. Vamos a dividir el análisis en 3 apartados: a. Qué debería haber pasado b. Qué pasó de 1994 a 2006 c. Qué pasará en el futuro. 5. El mercado de viviendas está “sano”, es decir: a. El demandante de viviendas accede sin dificultad al crédito. b. El promotor invierte fondo propio en el terreno y apalanca la construcción. c. El precio de la vivienda es un aspecto “secundario”. (El precio de la vivienda es para el promotor un aspecto “secundario” cuando analiza nuevas inversiones. Las subidas de precios no benefician mucho al promotor, pues cuando se dan, poco a poco, ya tiene la gran parte del proyecto vendido o comprometido, y los componentes de coste rápidamente trasladan las subidas, por lo que el beneficio es pequeño. Las subidas de precio conllevan un beneficio en el componente suelo, y no en la promoción, lo que supondría que una inversión en suelo, con lanzamiento de promoción tras varios años de subida, beneficios por la venta de suelo, y no por la promoción) d. El promotor de viviendas gana más por el volumen, pues las subidas de precio impactan de forma directa en el valor del suelo y no en el producto final. 6. Es necesario volver a los fundamentales: oferta, demanda, jugadores y comportamiento de precios. D) QUÉ DEBERÍA HABER OCURRIDO EN 1994. 1994 era el “año de la vivienda habitual”. La población que nación en los años 70 (baby boom), a la edad de 20 (1990) años, momento en el que debería incorporarse al mercado de vivienda se encuentra con un panorama desolador: d) Paro. e) Tipos altos. f) Cambio sociológico en cuanto a la edad para casarse. Pero esto cambia, a partir de 1994 los tipos bajan y se genera empleo, y la gente se emancipa. Con estas perspectivas, habría mercado para 5 o 6 años con altas tasas de crecimiento, acompañado de poca oferta, y una rigidez en el mercado de suelo, que agrava más la escasez de oferta-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. Y el inversor, cuando ve que los precios suben entra en acción. El inversor es realmente oportunista, siempre llega tarde, le da igual la inversión, y es el que se beneficia realmente de la subida de precios. A partir de 1998 la demanda debería haberse reducido poco a poco, habría salido el suelo al mercado, se habría producido una caída gradual de precios o incrementos razonables. E) ¿QUÉ PASO REALMENTE DE 1994 A 2006? El crecimiento económico de España tuvo un efecto llamada de la inmigración, lo que hace que la demanda de vivienda habitual de nacionales se sume a la de los inmigrantes (tienen crédito y empleo). Esto prolonga unos cuantos años más la demanda de vivienda habitual y el inversor se anima. Y se produjo un efecto adicional: el inmigrante demandante de vivienda, con oferta escasa todavía por la escasez de suelo, puede comprar de segunda mano para uso habitual (empuja el mercado por la base). El comprador nacional de su primera vivienda se encuentra con facilidades para vender a precios mucho más altos lo que adquirió hace muy poco. La consecuencia es que se aceleró la compra de la “vivienda de reposición”. El mercado de reposición empezó a atenderse por los promotores, el demandante tenía mucha liquidez y la oferta era escasa-------à AUMENTAN LOS PRECIOS. F) ¿QUÉ PASARÁ EN EL FUTURO? En el mercado de vivienda habitual: - Ya no hay demanda acumulada y la demanda será la propia demanda “demográfica”, la más baja de la historia de España. - Hay exceso de oferta, con independencia de en manos de quien esté la vivienda. - No son los bancos los que han agotado al demanda. - Se dará y se está dando una bajada de precios por estas dos circunstancias. - El promotor invertirá en suelos donde pueda construir para vender al precio de mercado, con independencia de si es alto o bajo. No proyectará en sus estudios económicos incrementos de precio y por tanto reducirá sus inversiones y su bolsa se suelo. Ajustará sus fases a los menores ritmos. Se profesionalizará. En el mercado de reposición: - Se debe analizar si se agotó en la pasada década. - En cualquier caso es el que más demanda debería tener. - Pero no hay liquidez: no se podrá vender la vivienda habitual. Luego no habrá presión inflacionaria en este mercado por el lado de la demanda. - Tampoco lo habrá por el lado de la oferta, que es abrumadora. - Si le unimos la rigidez del precio de alquiler, el demandante encontrará más comodidad y rentabilidad alquilando que comprando. - Entraré un inversor patrimonialista. - El promotor será igual que el de primera vivienda.

6 comentarios:

Juan dijo...

Inciso 1. He empezado a leerlo, y me he preguntado: ¿El teclado de Tuco no tiene tecla ENTER? Más que nada por facilitar la lectura, aunque es de agradecer que al menos sí tiene barra espaciadora.

Me vuelvo a la lectura del "bloque" de texto.

Tuco dijo...

Eso mismo me han comentado en el facebook. Así ocupa menos y parece más corto, y alguno lo lee!!!

CCC dijo...

Hay que hacer más esfuerzo de síntesis, creo que deberías haber escrito al menos 2 artículos en vez de uno. Por ejemplo, el primero con un título del estilo "un camino sin retorno" y un segundo del estilo "quo vadis"... Por cierto, ambos 2 podíais comentar mi blog, al menos un par de entradas nuevas, una sobre mi rollo ético y de valores y otro más práctico y materialista sobre el derecho "superficie solo cedit" como posible alternativa...

Tuco dijo...

Soy un torrente. Es lo que dije en el Observatorio de la Vivienda, y no lo que publicaron en Cinco Días. Si no lo digieres de golpe, tómate un descanso.

Ramón dijo...

Tuco, He descubierto tu blog por casualidad y sinceramente, de lo mejorcito que he leido ultimamente (digamos 3 ó 4 años) sobre le mercado de la vivienda. Porque como y que escenario viene.
Merece la pena leerlo de arriba a bajo y hacer descanso si a alguien le parece denso.
La realidad es mucho más densa aún y el futuro.. coincido contigo.

Tuco dijo...

Ramón, me alegro de que te guste. He querido explicar el futuro sin hablar de los bancos, que es lo que está de moda.